Unter einem Immobilienfonds versteht man ein Sondervermögen als Fonds, dass aus Immobilien besteht. Dabei unterscheidet die Finanzwelt Konstruktionen, wie offene Immobilienfonds, den geschlossenen Immobilienfonds sowie Immobilien-Spezialfonds und die sog REIT, was für Real Estate Investment Trust steht. Bei letzteren handelt es sich um eine börsennotierte Kapitalgesellschaft, die in Immobilien investiert.

Unter einem Immobilien-Spezialfonds versteht man einen bestimmten Immobilienfonds, der sich nur an einen speziellen Anlegerkreis richtet. Bei einem geschlossenen Immobilienfonds wird in eine Immobilie investiert. Meist wird er nur aufgelegt, um ein bestimmtes Projekt zu finanzieren. Sobald bei einem geschlossenen Immobilienfonds das Kapital eingezahlt wurde, wir er geschlossen und es sind keine Ein- bzw. Auszahlungen möglich. Für den Privatanleger am Interessantesten ist ein offener Immobilienfonds, denn der Vorteil hierbei ist, dass die Anlage kleinerer Beträge möglich ist und das so auch dem Privatanleger der Weg zur Investition in Immobilien möglich ist. Der offene Immobilienfonds investieren ebenfalls in Immobilien, wobei hierbei jederzeit Anteile gekauft und verkauft werden können. Oftmals handelt es sich bei einem offenen Immobilienfonds um einen Zusammenschluss von vielen Anteilseignern, die in eine Vielzahl von Einzelobjekten investieren. Mit ihrer Einlage werden die Investoren Mitinhaber der Immobilien und verdienen durch die Mieteinnahmen, denn meist handelt es sich hierbei um Gewerbeobjekte.

Des Weiteren spekulieren sie auf Gewinne durch den Wertzuwachs der jeweiligen Immobilien. Die Ausschüttung der Erträge dieser Immobilienfonds werden einmal jährlich als Anteilsscheine ausgeschüttet. Abgezogen werden vorher die Zins- und Tilgungsleistungen sowie die Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten sowie die Absetzung für Abnutzung. Handelt es sich dabei um einen thesaurierenden Immobilienfonds, werden die Mieteinnahmen und weitere Erträge immer weiter in neue Immobilien investiert. Dabei sind auch diese Investitionen für den Anleger von Vorteil, denn so wird der Wert der Anteilsscheine gesteigert. In wie weit sich die Wertentwicklung von einem offenen Immobilienfonds darstellt, richtet sich nach der jährlichen Ausschüttung und der Wertentwicklung der Anteilsscheine. In der Zeit zwischen 1975 und 2003 bewegte sich die Wertentwicklung zwischen plus 5,6 und plus 3,3%. In den folgenden Jahren gingen die Wertentwicklungen ins Minus, erholen sich aber seit einiger Zeit wieder von der allgemeinen schlechten Wirtschaftslage. Damit sind offene Immobilienfonds wieder ein interessantes Anlageobjekt für den Privatinvestor.

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